“Điểm mặt” các dự án bất động sản vi phạm quy hoạch xây dựng tại TP.HCM

Theo đó, thực hiện quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, từ năm 2015 đến 2022, UBND TP.HCM và các quận đã thực hiện lập, thẩm định phê duyệt và điều chỉnh đồ án quy hoạch chi tiết (QHCT) là 612 đồ án, trong đó có đồ án QHCT khu nhà ở phường Trường Lưu, quận 9 (nay là thành phố Thủ Đức) do Công ty TNHH Xây dựng A Đông Hải, thuộc Kim Oanh Group làm chủ đầu tư. Hiện tại dự án này có nhiều nền đất bỏ hoang, chưa xây dựng, gây lãng phí và mất mỹ quan đô thị mà Báo Lao động Thủ đô đã có bài phản ánh vào ngày 11/3/2025.

Dự án khu dân cư Trường Lưu (tên thương mại là Singa City) do Kim Oanh Group làm chủ đầu tư hiện có nhiều nền đất bỏ hoang, người dân tùy tiện chăn thả gia súc. (Ảnh chụp tháng 3/2025).

Theo Thanh tra Chính phủ, hầu hết các đồ án QHCT không thành lập Hội đồng thẩm định để đóng góp ý kiến hoặc cơ quan thẩm định không lập báo cáo thẩm định đồ án QHCT trước khi trình UBND quận/huyện phê duyệt. Một số đồ án thuyết minh không nêu được đầy đủ các luận chứng, căn cứ khoa học, thực tiễn đề làm rõ các nội dung của đồ án, cũng như lập nội dung báo cáo đánh giá tác động môi trường chưa đầy đủ. Việc sử dụng đất của một số ô phố tại một số đồ án QHCT chưa căn cứ vào việc sử dụng đất của quy hoạch cấp trên (quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung xây dựng TP.HCM), chưa chấp hành nguyên tắc quy hoạch cấp dưới phải phù hợp quy hoạch cấp trên.

Có 20 đồ án QHCT có một số thiếu sót, vi phạm như tăng tầng cao, tăng mật độ xây dựng, tăng quy mô dân số, thay đổi chức năng sử dụng đất như từ đất hỗn hợp chuyển thành đất chung cư và đất thương mại dịch vụ; đất thương mại dịch vụ chuyển thành đất nhà ở liên kế thấp tầng nhưng không phù hợp với quy hoạch phân khu. Một số đồ án QHCT không tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng, chỉ tiêu sử dụng đất, cây xanh, chỉ tiêu đất giáo dục, đất giao thông...

Đáng chú ý là 2 dự án bất động sản lớn là Khu Liên hiệp thể dục thể thao và dân cư Tân Thắng, phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú do Công ty cổ phần Gamuda Land làm chủ đầu tư và dự án Richstar Residence của Công ty Nova Richstar thuộc Tập đoàn Novaland làm chủ đầu tư.

Cụ thể, tại dự án Khu Liên hiệp thể dục thể thao và dân cư Tân Thắng (tên thương mại là Khu đô thị Celadone City) chủ đầu tư đã xây dựng thêm tầng lửng tại các căn hộ tầng 16 thuộc khối chung cư A1 với tổng diện tích sàn hơn 8.381m2, vượt so với giấy phép xây dựng (GPXD). Tuy nhiên, việc xây thêm tầng lửng tại các căn hộ tầng 16 đã được Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở và được UBND Thành phố điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết. Sở Xây dựng Thành phố cấp GPXD đối với các khu Al, nhưng không xác định chỉ giới xây dựng đối với phần thân khu chung cư cao tầng A1 là thực hiện không đúng với Luật Xây dựng 2014.

Theo quy hoạch chi tiết được UBND quận Tân Phú và UBND TP.HCM phê duyệt không có tầng hầm, nhưng Sở Xây dựng vẫn cấp phép cho Công ty cổ phần Gamuda Land được phép xây dựng từ 1 đến 2 tầng hầm tại các Khu A1, A5 và A6, là thực hiện không đúng Luật Xây dựng 2014 và Luật Quy hoạch đô thị 2009.

Một góc Khu đô thị Celadone City do Gamudaland làm chủ đầu tư.

Thanh tra Chính phủ cũng đã chỉ ra một loạt vi phạm tại các dự án bất động sản khác. Cụ thể, đối với dự án khu nhà ở xã hội - Khu nhà ở thương mại Vạn Gia Phúc (quận 6), theo Thanh tra Chính phủ, Sở Xây dựng TP.HCM cấp GPXD phần thân ghi nhận số tầng của khối B1 là 34 tầng, khối B2 là 36 tầng, khối B3 là 25 tầng tuy không vượt về chiều cao tối đa, nhưng thêm về số tầng (tầng tum thang trên mái), thực hiện không đúng với Quy chuẩn 03:2012/BXD của Bộ Xây dựng.

Chủ đầu tư không bố trí xây dựng phần diện tích nhà trẻ nhưng lại được UBND quận 6 đồng ý thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp vào ngân sách để xây dựng hạng mục Trường mầm non phục vụ cho dự án. Đến nay dự án vẫn chưa được chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với giá trị hơn 159 tỷ đồng, thời gian và tiến độ thực hiện chậm.

Tương tự, tại dự án Trung tâm thương mại dịch vụ - căn hộ tại số 50 Phan Văn Khỏe, phường 2, quận 6, Sở Xây dựng TP.HCM cấp GPXD trong đó có phần diện tích nhà trẻ, nhưng khi thực hiện chủ đầu tư không bố trí xây dựng phần diện tích nhà trẻ, nhưng vẫn được UBND quận 6 đồng ý thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp vào ngân sách để xây dựng hạng mục Trường mầm non phục vụ cho dân số của dự án. Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình có phân bố chỉ tiêu đất cây xanh, thảm có, sân chơi với hơn 643m2 với tỷ lệ 16,6% là thực hiện không đúng với quy định tại QCXDVN 01:2008/BXD của Bộ Xây dựng. Cũng tại dự án này, Sở Xây dựng Thành phố đã “nhanh tay” khi cấp GPXD số 117/GPXD vào ngày 16/7/2015, trong khi hơn 1 tháng sau, vào ngày 27/8/2015 Cục Quản lý hoạt động xây dựng thuộc Bộ Xây dựng mới có văn bản thông báo kết quả thẩm định thiết kế kỹ thuật công trình.

Dự án Richstar 2, quận Tân Phú do Tập đoàn Novaland làm chủ đầu tư. (Ảnh: novaworldvietnam.com.vn).

Dự án chung cư kết hợp thương mại dịch vụ tại 184 Trần Văn Kiểu, phường 10, quận 6 do Công ty TNHH Gotec Việt Nam làm chủ đầu tư. Theo Thanh tra Chính phủ, Sở Xây dựng TP.HCM cấp GPXD, tuy không vượt về chiều cao tối đa, nhưng thêm về số tầng cao gồm tầng kỹ thuật tum thang trên mái so với quy định; thời gian và tiến độ thực hiện dự án chậm; đến thời điểm thanh tra, dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tải chính đối với quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định. Cũng tại dự án này, một số căn hộ đang sử dụng có bố trí hệ thống bếp để sinh hoạt trong căn hộ, kết hợp thương mại dịch vụ và văn phòng dạng officetel; bố trí thêm khu vui chơi trẻ em trên tầng kỹ thuật mái và mái tum ngoài phòng kỹ thuật là thực hiện không đúng với Luật Xây dựng 2014.

Tại dự án khu chung cư Thanh Bình - Văn phòng thương mại Hoàng Anh, quận 7 do Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển nhà Hoàng Anh làm chủ đầu tư đã có những vi phạm như xây dựng sai so với thiết kế cơ sở và giấy phép xây dựng được phê duyệt do bổ sung hạng mục bếp ăn vào trong thiết về công năng căn hộ officetel là thực hiện không đúng với Luật Xây dựng 2014. Khu chung cư cao tầng thuộc dự án khu nhà ở, trung tâm thương mại và siêu thị Đông Nam được UBND TP.HCM phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết vào tháng 12/2015 do Công ty Dệt Đông Nam làm thủ đầu tư với tổng diện tích hơn 5,7ha, nhưng khu chung cư cao tầng chưa được triển khai do khu đất trên thuộc diện phải rà soát theo Nghị định số 67 ngày 15/7/2021 của Chính phủ quy định việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công.

Khu thương mại văn phòng và chung cư BMC tại số 787 đường Lũy Bán Bích, phường Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú có tổng diện hơn 3,47ha do Công ty Vật liệu xây dựng và Xây lắp Thương mại BMC làm chủ đầu tư được Sở Quy hoạch - Kiến trúc phê duyệt tổng mặt bằng và phương án kiến trúc vào ngày 12/10/2017, trong đó đã phê duyệt mật độ xây dựng 42,51%, tầng cao 25 tầng và 2 tầng hầm là thực hiện không đúng với quy định QCXDVN 01:2008/BXD của Bộ Xây dựng.

Trong khi đó, khu công viên hồ Vĩnh Lộc tại xã Vĩnh Lộc A, có diện tích khoảng 395 ha và dự án Khu đại học Hưng Long tại xã Hưng Long (đều ở huyện Bình Chánh, TP.HCM) đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, nhưng chưa hoặc chậm triển khai thực hiện do có những vướng mắc về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, về trình tự thủ tục đầu tư vướng mắc về quy hoạch ... Điều này đã gây bức xúc đối với người dân có nhà, đất bị ảnh hưởng trong các dự án, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân như nhà bị hỏng, xuống cấp không được phép tu bổ, sửa chữa, nâng cấp, không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, đất ở, cấp phép xây dựng, cấp số nhà...