Nhiều quy định mới về cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM

Kết quả khiêm tốn

Theo UBND TP.HCM, trên địa bàn Thành phố có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, 53 chung cư xây dựng từ năm 1975 đến năm 1994, tập trung nhiều nhất ở quận 5, quận 1, đa số là thấp tầng (dưới 8 tầng), diện tích nhỏ. Về chất lượng, có 332 chung cư cấp B, 115 chung cư cấp C, 15 chung cư cấp D... Đáng chú ý, trong số 15 chung cư cấp D có 8 chung cư có kết luận kiểm định là nguy hiểm, 7 chung cư có kết luận kiểm định là hư hỏng nặng.

Một góc cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh, TP.HCM. (Ảnh: Minh Tuấn)

Hiện nay, tình trạng pháp lý sở hữu căn hộ phức tạp, vừa có sở hữu riêng của tư nhân, vừa có sở hữu nhà nước cho thuê, lại có tình trạng lấn chiếm, chuyển nhượng sang tay không hợp pháp. Hệ thống kỹ thuật của các chung cư cũ bị hư hỏng nặng, môi trường vệ sinh ẩm thấp, thiếu không gian phục vụ chung, không có nhà giữ xe, kết cấu một số tòa nhà không còn an toàn sử dụng, bị thấm dột, hoen rỉ, phòng cháy chữa cháy không đảm bảo...Hầu hết các hộ dân trong chung cư đều có thu nhập thấp, đa phần nhận thức chưa đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, hoặc người sử dụng chung cư.

Từ năm 2016 đến nay, chính quyền các cấp TP.HCM đã hoàn tất công tác kiểm tra, rà soát, phân loại và kiểm định chất lượng đối với 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, trong số này đã cải tạo, sửa chữa được 199 chung cư; đã thỏa thuận, di dời 1.030 hộ dân tại 20 chung cư gồm 9/15 chung cư cấp D; đã tháo dỡ toàn bộ 11 chung cư. Chưa triển khai thực hiện xây mới 16 chung cư cấp D, đã xây dựng hoàn thành 4 chung cư với quy mô gần 137.000 m2 sàn xây dựng với 1.440 căn hộ.

Như vậy so với kế hoạch đề ra, Thành phố chỉ mới thực hiện được 89,9% việc cải tạo, sửa chữa hoặc đầu tư xây dựng mới; thực hiện được 57,28% việc di dời và chỉ thực hiện được 31,25% công tác tháo dỡ đối với chung cư cấp D.

Cùng với đó, từ năm 2021 đến nay, Thành phố chưa bố trí được vốn ngân sách để kiểm định và sửa chữa 246 chung cư cấp B, cấp C thuộc giai đoạn 2016 - 2020; việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ còn chậm, kết quả đạt được chưa đảm bảo chỉ tiêu đề ra. Vẫn còn xảy ra tình trạng phát triển không đồng bộ của hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các khu dân cư hiện hữu và các chung cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Nhiều mục tiêu lớn

Trước thực trạng này, UBND TP.HCM đề ra mục tiêu cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị, nhằm từng bước xóa bỏ các chung cư cũ nguy hiểm xuống cấp, xây dựng mới chung cư phục vụ tái định cư, nâng cao chất lượng cuộc sống hơn trước cho cư dân.

Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đảm bảo kết nối hài hòa, thống nhất với các khu chức năng đô thị hiện hữu xung quanh; phát huy tối đa nguồn lực giá trị đất đai đô thị. Áp dụng đồng bộ, hiệu quả các cơ chế, chính sách và các quy định pháp luật hiện hành về nhà ở, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đất đai, tín dụng, phấn đấu đến năm 2045 hoàn thành cơ bản công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được xây dựng từ năm 1994 trở về trước.

Việc cải tạo chung cư cũ thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo hài hòa lợi ích, quyền và nghĩa vụ của người dân, chính quyền và nhà đầu tư; từ nguồn vốn xã hội hóa, hạn chế việc đầu tư từ ngân sách; nhà đầu tư đảm bảo tài chính thực hiện, đáp ứng đủ quỹ nhà để phục vụ nhu cầu tái định cư, đồng thời được kinh doanh quỹ nhà còn lại và các công trình thương mại – dịch vụ khác trong dự án.

Trường hợp cần thiết thì điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc tại vị trí chung cư cũ để đảm bảo dự án được hiệu quả, khả thi nhưng vẫn phải đảm bảo phù hợp quy hoạch phân khu, quy hoạch chung xây dựng tại khu vực. Tiêu chuẩn căn hộ mới được bố trí tái định cư cho người dân có diện tích tối thiểu bằng 1 - 2 lần đối với căn hộ tầng 1 và 1 - 1,5 lần đối với căn hộ tầng 2 so với diện tích căn hộ cũ nhưng phải áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, từ đó làm cơ sở để chủ sở hữu và nhà đầu tư thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư

Trường hợp đã ký hợp đồng bố trí nhà ở tái định cư nhưng người dân không có nhu cầu ở tại chung cư xây dựng mới thì vẫn được bán căn hộ tái định cư theo hình thức chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai; trường hợp chưa ký hợp đồng bố trí nhà ở tái định cư, nhưng người dân muốn nhận tiền tại thời điểm di dời thì được thanh toán khoản tiền tương đương với giá trị căn hộ được tái định cư.

Cả hệ thống chính trị vào cuộc

Để đạt được mục tiêu nói trên, UBND TP.HCM xác định sẽ triển khái tổng thể các nhóm giải pháp với sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị nhằm tạo chuyển biến mạnh mẽ trong cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ; xem đây là nghĩa vụ, trách nhiệm chung trong công cuộc xây dựng, tái thiết đô thị.

Theo đó, đối với nhóm giải pháp về thể chế hành chính, UBND TP.HCM sẽ tiếp tục ủy quyền cho UBND các quận và thành phố Thủ Đức, các sở ngành thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn liên quan thủ tục đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

UBND Thành phố sẽ báo cáo Hội đồng nhân dân Thành phố chấp thuận ban hành nghị quyết quy định cơ chế ưu đãi, hỗ trợ đối với chủ đầu tư khi tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư trên địa bàn; xử lý tồn đọng pháp lý một số dự án đang tạm dừng, tạm cư kéo dài, dự án hợp tác đầu tư, chuyển nhượng,... theo hướng nếu không còn phù hợp với quy định pháp luật hiện hành thì hủy bỏ, thu hồi, tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mới.

UBND TP.HCM tiếp tục phân cấp mạnh hơn cho UBND các quận, huyện và thành phố Thủ Đức được tổ chức thanh tra, kiểm tra xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hoặc đề nghị UBND TP.HCM xử lý các hành vi vi phạm theo quy định; được tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư làm cơ sở kêu gọi nhà đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư. Đối với nhóm giải pháp về về chính sách, Thành phố sẽ có cơ chế ưu đãi về đất đai, ưu đãi về kinh doanh căn hộ, diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ đối với chủ đầu tư.

Với nhóm giải pháp về tài chính, UBND TP.HCM kiến nghị Chính phủ mở rộng phạm vi cho vay vốn tại các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nới lỏng yêu cầu về điều kiện vay để thuận lợi cho doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh được tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Thành phố sẽ bố trí kinh phí từ ngân sách để thực hiện việc rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch và thực hiện dự án do Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn đầu tư công.

Với nhóm giải pháp về đất đai, đối với nhà chung cư cũ cấp B, C thì UBND Thành phố huy động nguồn lực để sửa chữa, nâng cấp, gia cố; đối với chung cư cấp D thì tổ chức di dời các hộ dân, rà soát chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, nếu không đảm bảo khả thi thì bố trí tái định cư các địa điểm khác; vị trí khu đất của chung cư cũ sẽ được chuyển đổi chức năng phù hợp quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất để tổ chức đấu giá theo quy định.

Với nhóm giải pháp về quản lý, đáng chú ý, Thành phố sẽ chủ động rà soát và điều chỉnh quy hoạch tại khu vực xây dựng lại nhà chung cư, đề xuất các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc và quy mô dân số phù hợp, đảm bảo tính khả thi nhằm thu hút các nhà đầu tư tham gia thực hiện. Lấy ý kiến của người dân cư ngụ tại chung cư cũ về hệ số K bồi thường trong quá trình lập đồ án quy hoạch chi tiết, làm cơ sở để xác định hệ số k cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư phải cải tạo, xây dựng lại phù hợp với quy hoạch chi tiết, để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư.

Trong khi đó, đối với nhóm giải pháp về công nghệ, Thành phố sẽ áp dụng giải pháp kiểm định chất lượng hiện trạng, đánh giá tỷ lệ chất lượng cũng như áp dụng giải pháp kỹ thuật sửa chữa, gia cố kết cấu theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam hiện hành. Ngoài ra Thành phố sẽ xây dựng cơ sở dữ liệu về chung cư cũ gắn với cơ sở dữ liệu về quy hoạch đô thị đã có sẵn.