Ngăn đầu cơ bất động sản bằng cách nào?

Tình trạng đầu cơ lan tràn

Thị trường BĐS đã có những đóng góp tích cực cho nền kinh tế và góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở, làm thay đổi bộ mặt nhiều khu vực đô thị, nông thôn và đóng góp khoảng 10% nguồn thu ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững.

Ảnh minh họa.

Phân tích tại Diễn đàn kinh tế Việt Nam 2022, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh (Horea) cho biết, sự bất ổn định thể hiện ở việc thiếu nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Cùng với đó là sự lệch pha về phân khúc nhà ở. Như tại thành phố Hồ Chí Minh, năm 2020, nhà ở có giá “vừa túi tiền” chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 thì không còn loại nhà ở này, trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp. Tình trạng khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua, vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân.

Cùng với đó là môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực BĐS vẫn chưa thực sự minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh. Có không ít doanh nghiệp yếu kém năng lực, thiếu tính chuyên nghiệp đi đôi với tình trạng “đầu nậu”, “cò đất” hoạt động trái pháp luật, “phân lô bán nền” tràn lan gây “sốt ảo” giá đất tại nhiều địa phương gây thiệt hại cho khách hàng, nhà đầu tư, tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường BĐS.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên, theo ông Lê Hoàng Châu, là do vướng mắc về thể chế pháp luật và công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nhất là một số cán bộ công chức làm việc trong lĩnh vực đất đai, đầu tư xây dựng có tâm lý “sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ bị vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ” nên chuyển hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất giải quyết.

Phân tích thêm một số vấn đề nổi cộm trên thị trường BĐS, ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, tình trạng đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương, giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cùng. “Điều này sẽ khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn, quỹ đất tại các đô thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng, dẫn đến nguy cơ bong bóng BĐS. Một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững”, Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định.

Phải ngăn đấu thầu không minh bạch

Theo Chủ tịch Horea Lê Hoàng Châu, cần tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh BĐS lành mạnh. Trong đó, cần đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm quyền được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở; quyền tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Tuy nhiên theo ông Lê Hoàng Châu, cần phải sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đấu thầu 2013 đối với trường hợp “đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” để không xảy ra tình trạng “đấu giá cuội, đấu giá có quân xanh - quân đỏ”, “đấu thầu cuội, đấu thầu chân gỗ” hoặc thông đồng “dìm giá”, “đẩy giá ảo”, lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, gây ra các hệ quả tiêu cực.

Horea cũng kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét có kết luận dứt điểm các dự án bị dừng triển khai do thực hiện công tác rà soát pháp lý, kiểm tra, thanh tra, điều tra theo hướng thực hiện “thu hồi triệt để tài sản Nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực”. Các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, kể cả phần nộp bổ sung cho ngân sách Nhà nước theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện.

Tổng giám đốc Savills Việt Nam Neil MacGregor cũng cho rằng, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ, từ đó kiểm soát nguy cơ dẫn đến bong bóng BĐS. Đồng thời bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đúng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.

Bên cạnh việc tháo gỡ những vướng mắc về thể chế, theo các chuyên gia, một giải pháp quan trọng khác để phát triển bền vững thị trường BĐS là cần phải kiểm soát và xử lý hiệu quả mối quan hệ hữu cơ giữa thị trường BĐS và thị trường vốn để cả hai thị trường này phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau. Thị trường BĐS ổn định sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn cũng như nền kinh tế và ngược lại.

Với vấn đề này, Horea kiến nghị xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường. Trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp và cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp BĐS kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh BĐS để bù các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác. Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% mức đầu tư dự án có sử dụng đất dưới 20ha; không thấp hơn 15% mức đầu tư dự án có sử dụng đất từ 20ha trở lên. Có nghĩa là, chủ đầu tư có thể cần phải huy động vốn 80 - 85% tổng mức đầu tư của dự án có sử dụng đất. Bởi vậy, nguồn vốn tín dụng có vị trí rất quan trọng là “bà đỡ” để thực hiện dự án.

Các chuyên gia cũng cho rằng, cần xử lý và đẩy nhanh các vấn đề vi phạm, để thị trường BĐS phát triển lành mạnh hơn. Song song với đó, cần đẩy nhanh lập quy hoạch chương trình phát triển nhà ở mấu chốt, cơ sở pháp lý để đưa các dự án ra (nhưng nhiều địa phương chưa làm tốt, chưa thông qua kịp thời). Mặt khác, cũng cần điều chỉnh dòng tín dụng để đẩy nhanh dự án, tăng nguồn cung nhà ở xã hội, dự án nhà giá thấp, dự án đang triển khai khả thi nhằm giảm áp lực giá bán trên thị trường./.