--> -->

Góc độ pháp lý nhìn từ mô hình Condotel

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vừa đón cú sốc khi chủ đầu tư dự án Cocobay - Đà Nẵng chấm dứt chi trả lợi nhuận cam kết 12%/ năm với condotel (mô hình khách sạn căn hộ) vì khó khăn tài chính. Trước đó, dự án condotel Bavico tại Nha Trang, đơn vị cam kết lợi nhuận tới 15% phải đứng ra đàm phán mức cam kết xuống còn 8% và cuối cùng cũng không thể chi trả được cho nhà đầu tư. Một số chuyên gia cho rằng, đây là kênh đầu tư có hệ số rủi ro rất cao so với các loại hình bất động sản khác.
goc do phap ly nhin tu mo hinh condotel Tìm ra chủ nhân trúng căn Condotel Movenpick Resort Waverly Phú Quốc hơn 3 tỷ đồng
goc do phap ly nhin tu mo hinh condotel Condotel bùng nổ cùng du lịch: Sẽ sớm có thông tư liên bộ
goc do phap ly nhin tu mo hinh condotel Năm 2018, bất động sản khó tăng giá
goc do phap ly nhin tu mo hinh condotel

Lối vào Cocobay – Đà Nẵng

Hành lang pháp lý chưa rõ ràng

Tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 11, liên quan đến mô hình condotel, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho rằng vướng mắc lớn nhất chính là chưa có hành lang pháp lý. Cụ thể, hiện vẫn chưa có dự án condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Pháp lý cao nhất là hợp đồng mua bán condotel khách hàng ký với chủ đầu tư. Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, vẫn chưa xuất hiện “sổ đỏ” căn hộ condotel nào được cấp mặc dù nguồn cung sản phẩm này lên đến hàng chục nghìn căn.

Đây được xem là mặt hạn chế lớn nhất của loại tài sản này. Một số chủ đầu tư đã từng cam kết với người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản không hình thành đơn vị ở. Thế nhưng, đây chỉ là hứa hẹn từ một phía và chưa chủ đầu tư nào làm được. Hiện nay, tuy đã có nhiều đề xuất hợp thức hóa pháp lý cho căn hộ condotel nhưng các đề án này vẫn chưa thành hiện thực. Vì vậy, thời gian chờ hoàn thiện pháp lý cho loại tài sản này vẫn còn bỏ ngỏ.

Theo quy định pháp luật hiện hành, quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án), và có thể được gia hạn (chưa có tiền lệ vì còn quá mới). Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Như vậy, người mua condotel không có quyền sở hữu lâu dài.

Thêm vào đó, nếu tính từ lúc các dự án condotel được thuận chủ trương, phê duyệt, khởi công, cất nóc và bàn giao, nhiều trường hợp khách hàng chỉ còn quyền sở hữu 35 – 40 năm. Việc sở hữu có thời hạn cộng với pháp lý chưa hoàn thiện bị xem là điểm trừ lớn của kênh đầu tư này.

Các chủ đầu tư condotel đa phần là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Họ chỉ có kinh nghiệm chuẩn bị quỹ đất, xây dựng phát triển dự án và bán hàng nhưng không có năng lực quản lý vận hành dự án nghỉ dưỡng. Mặt khác, họ cũng không hiểu về thị trường du lịch có mùa cao điểm ngắn và mùa thấp điểm kéo dài.

Với việc thiếu năng lực mềm này, ngay từ đầu bài toán bán hàng của chủ đầu tư đã lệch pha so với thực tế. Mặt khác, các chủ đầu tư cần phải cải thiện điểm yếu bằng cách thuê đơn vị quản lý vận hành tiếp quản dự án. Thế nhưng, việc này sẽ phát sinh thêm chi phí. Dịch vụ, tiện ích và bài toán kinh doanh của condotel phụ thuộc vào đơn vị thứ ba thậm chí thứ tư. Vì vậy, đây cũng là một biến số tiềm ẩn rủi ro đối với người mua condotel.

Lý do chủ đầu tư tung cam kết lợi nhuận “khủng”

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vừa có văn bản kiến nghị giải pháp bảo vệ quyền lợi cho người đã mua condotel sau cú sốc vỡ cam kết lợi nhuận của Cocobay – Đà Nẵng. Báo cáo này chỉ ra 5 nguyên nhân dẫn đến việc có nhiều chủ đầu tư condotel đưa ra “bẫy” lợi nhuận khủng khi chào bán loại hình bất động sản này. Thứ nhất, cam kết lợi nhuận khủng kèm theo cam kết pháp lý hoàn chỉnh giúp cho chủ đầu tư thuyết phục người mua đồng ý xuống tiền.

goc do phap ly nhin tu mo hinh condotel
Tổ hợp Dự án Cocobay tại quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng. Ảnh: Tấn Lực.

Cách làm này hỗ trợ doanh nghiệp đạt tiêu chí ba nhanh: Bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh. Thứ hai, khi các khách hàng mua condotel vì bánh vẽ lợi nhuận hấp dẫn, chủ đầu tư có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế một phần vốn vay tín dụng và việc huy động tiền từ khách hàng dễ dàng hơn. Thứ ba, một khi khách hàng đồng ý với điều khoản cam kết lợi nhuận (thường là có điều kiện đi kèm như giao chủ đầu tư quyền quản lý condotel), chủ đầu tư nắm trong tay quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp.

Thứ tư, việc bán hàng nhanh, huy động vốn nhanh có lợi hơn rất nhiều so với đi vay ngân hàng, mặc dù phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư thứ cấp. Trên thực tế, đa phần các doanh nghiệp bất động sản khi phát triển dự án thường không có đủ nguồn vốn 100% để thực hiện. Doanh nghiệp thường chỉ có 30 – 35% vốn tự có, chủ yếu đã nằm trong quỹ đất và một phần thủ tục pháp lý ban đầu, trong khi 65% dòng tiền còn lại phụ thuộc vào việc đi vay các tổ chức tín dụng và huy động từ khách hàng. Thứ năm, khi áp dụng chiến thuật bán hàng này doanh nghiệp được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh về sau.

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đánh giá, từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn trái luật và không bị giám sát chặt. Bên cạnh cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở) trái với quy định của Luật Đất đai. Đây là thủ thuật và cũng là “miếng mồi” được các chủ đầu tư đưa ra chính là cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8 – 12% một năm, cá biệt lên đến 15% một năm, trong 8 – 12 năm.

Hiện Luật Kinh doanh Bất động sản lại có lỗ hổng là không quy định chặt chẽ các điều kiện bán condotel hình thành trong tương lai. Do đó, khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp dòng sản phẩm này lại có thể bị nhiều rủi ro và thua thiệt. Đầu tiên là chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá bán rất cao, tương đương với giá bán căn hộ cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh, nên gần như chủ đầu tư không bị rủi ro vì đã thu hồi ngay vốn đầu tư và thu được cả lợi nhuận.

Rủi ro trong kinh doanh condotel về sau, chủ yếu thuộc về khách hàng. Rủi ro tiếp theo là trong các hợp đồng mua bán căn hộ condotel, chủ đầu tư không đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận, dẫn đến rủi ro thuộc về bên mua. Mặt khác, chủ đầu tư cũng không có thỏa thuận cụ thể nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 – 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm, vì mỗi khách hàng không thể tự mình kinh doanh căn hộ condotel trong khu du lịch.

Trước nguy cơ đổ vỡ loại hình kinh doanh bất động sản này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết, trong tháng 12 Bộ sẽ hoàn thiện quy chuẩn, tiêu chuẩn về condotel, theo Chỉ thị 11 của Thủ tướng. Cụ thể, Bộ Xây dựng được giao ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn và quy chế vận hành condotel; Bộ Tài nguyên & Môi trường có trách nhiệm hướng dẫn cụ thể cấp quyền sở hữu, quyền sử dụng đất cho condotel.

Bộ Xây dựng cũng sẽ ban hành mẫu hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp condotel trong đó quy định quyền hạn, trách nhiệm người bán, người mua,... tạo hành lang pháp lý cho condotel. Về phía các ngân hàng, ông Hùng cho rằng, cũng cần kiểm soát chặt nguồn tín dụng dành cho condotel.

L.Th.Hà

Có thể bạn quan tâm

Nên xem

Độc đáo không gian triển lãm nghệ thuật từ vật liệu tái chế giữa lòng Hà Nội

Độc đáo không gian triển lãm nghệ thuật từ vật liệu tái chế giữa lòng Hà Nội

Những ngày này, tại Vườn hoa Diên Hồng (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) đang diễn ra triển lãm nghệ thuật công cộng. Điểm đặc biệt của triển làm là những thiết kế độc đáo có nguyên liệu chủ yếu từ vật liệu tái chế, giấy dó thủ công, kết cấu thép hiện đại và các vật liệu tưởng chừng như phải bỏ đi khác.
Chú trọng xây dựng “Cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp đạt chuẩn văn hóa”

Chú trọng xây dựng “Cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp đạt chuẩn văn hóa”

Thực hiện sự chỉ đạo và hướng dẫn của Liên đoàn Lao động quận Long Biên, các Công đoàn cơ sở trên địa bàn quận đã chú trọng triển khai hiệu quả công tác xây dựng “Cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp đạt chuẩn văn hóa”.
Người dân Hà Nội có thể đặt lịch hẹn làm thủ tục hành chính trên ứng dụng iHanoi

Người dân Hà Nội có thể đặt lịch hẹn làm thủ tục hành chính trên ứng dụng iHanoi

Trung tâm Phục vụ hành chính công thành phố Hà Nội chính thức triển khai thí điểm tính năng lấy số thứ tự trực tuyến đặt lịch hẹn qua ứng dụng iHanoi từ ngày 8/5.
Đổi mới sáng tạo phát triển kinh tế tư nhân là không có giới hạn

Đổi mới sáng tạo phát triển kinh tế tư nhân là không có giới hạn

Chiều 8/5, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì cuộc làm việc với Hội đồng Tư vấn chính sách nhằm tiếp tục hoàn thiện dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển kinh tế tư nhân để triển khai thực hiện Nghị quyết 68 của Bộ Chính trị.
Tìm phương án tháo gỡ khó khăn cho 22 gia đình từng là công nhân nông trường

Tìm phương án tháo gỡ khó khăn cho 22 gia đình từng là công nhân nông trường

Theo Ủy ban nhân dân (UBND) huyện Đông Anh, Hà Nội, các hộ dân đang gặp vướng mắc liên quan đến Dự án cải tạo, nâng cấp đường giao thông từ ngã tư Nguyên Khê nối với đường Bệnh viện Đông Anh đi đền Sái tại ngã ba Kim phần lớn là công nhân Nông trường Đông Anh II trước đây. Các hộ đang gặp khó khăn về kinh tế, không có chỗ ở nào khác trên địa bàn huyện, không thể tạo lập được chỗ ở sau khi thu hồi đất.
Kết thúc hoạt động 32 cơ quan thanh tra tại Nghệ An

Kết thúc hoạt động 32 cơ quan thanh tra tại Nghệ An

Ban Thường vụ Đảng ủy UBND tỉnh Nghệ An thống nhất nội dung Đề án sắp xếp hệ thống cơ quan thanh tra theo hướng tinh gọn, hiệu năng, hiệu quả theo Kết luận số 134-KL/TW của Bộ Chính trị, Ban Bí thư và Quyết định số 755/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
Khám sức khỏe miễn phí: Hành động thiết thực trong Tháng Công nhân

Khám sức khỏe miễn phí: Hành động thiết thực trong Tháng Công nhân

Không chỉ là khẩu hiệu, Tháng Công nhân hằng năm đã trở thành dịp để nhiều địa phương, doanh nghiệp, tổ chức Công đoàn triển khai những hoạt động thiết thực chăm lo đời sống, sức khỏe cho người lao động. Trong đó, các chương trình khám sức khỏe miễn phí là minh chứng cụ thể cho sự thấu hiểu, đồng hành cùng công nhân không chỉ trong công việc mà cả hành trình giữ gìn sức khỏe và an sinh lâu dài.

Tin khác

Khởi tố đối tượng Lê Việt Hùng về hành vi cưỡng đoạt tài sản

Khởi tố đối tượng Lê Việt Hùng về hành vi cưỡng đoạt tài sản

Ngày 8/5, Công an tỉnh Lạng Sơn đã ra Quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can và Lệnh tạm giam đối với Lê Việt Hùng (SN 1991, trú tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn) về hành vi Cưỡng đoạt tài sản.
Nóng: Tiktoker Lê Việt Hùng bị bắt

Nóng: Tiktoker Lê Việt Hùng bị bắt

Lê Việt Hùng (tiktoker) - người từng gây xôn xao mạng xã hội với đoạn clip thách thức Cảnh sát giao thông, vừa bị Công an tỉnh Lạng Sơn bắt giữ để điều tra về hành vi Cưỡng đoạt tài sản.
Khởi tố vụ tai nạn giao thông khiến nữ sinh 14 tuổi ở Vĩnh Long tử vong

Khởi tố vụ tai nạn giao thông khiến nữ sinh 14 tuổi ở Vĩnh Long tử vong

Ngày 7/5, Bộ Công an thông tin về tiến độ điều tra vụ việc, những cập nhật mới nhất, nhiều tình tiết quan trọng liên quan vụ tai nạn giao thông xảy ra ngày 4/9/2024 tại ấp Vĩnh Lợi, xã Vĩnh Xuân, huyện Trà Ôn, tỉnh Vĩnh Long làm cháu Nguyễn Ngọc Bảo Trân (14 tuổi) tử vong.
Phát hiện, xử lý hơn 5.200 vụ vi phạm pháp luật hải quan trong 4 tháng đầu năm 2025

Phát hiện, xử lý hơn 5.200 vụ vi phạm pháp luật hải quan trong 4 tháng đầu năm 2025

Tình hình buôn lậu, gian lận thương mại và vận chuyển trái phép hàng hóa qua biên giới tiếp tục diễn biến phức tạp. Trong 4 tháng đầu năm 2025, lực lượng Hải quan toàn quốc đã phát hiện và xử lý hơn 5.200 vụ vi phạm pháp luật hải quan với tổng trị giá hàng hóa vi phạm ước tính hơn 10.331 tỷ đồng.
Bộ Công an thông tin về tiến trình điều tra vụ nữ sinh bị cán tử vong tại Vĩnh Long

Bộ Công an thông tin về tiến trình điều tra vụ nữ sinh bị cán tử vong tại Vĩnh Long

Chiều 6/5, tại họp báo Chính phủ thường kỳ, Thiếu tướng Hoàng Anh Tuyên, Phó Chánh văn phòng, Người phát ngôn Bộ Công an đã thông tin về tiến trình điều tra vụ nữ sinh bị cán tử vong tại Vĩnh Long sau khi Viện Kiểm sát nhân dân tối cao và Bộ Công an có quyết định khởi tố lại.
Công an đã bắt tạm giam 15 đối tượng trong vụ án sản xuất, buôn bán, tiêu thụ sữa bột giả

Công an đã bắt tạm giam 15 đối tượng trong vụ án sản xuất, buôn bán, tiêu thụ sữa bột giả

Tại họp báo Chính phủ thường kỳ chiều 6/5, Thiếu tướng Hoàng Anh Tuyên, Phó Chánh văn phòng, Người phát ngôn Bộ Công an trả lời câu hỏi về tiến độ cũng như diễn biến điều tra liên quan đến sữa giả, thuốc giả gây bức xúc dư luận thời gian qua.
Công an thành phố Hà Nội tìm người bị hại trong vụ án lừa đảo vay vốn

Công an thành phố Hà Nội tìm người bị hại trong vụ án lừa đảo vay vốn

Quá trình điều tra xác định: Từ tháng 8/2005 đến tháng 12/2006, đối tượng Nguyễn Thị Lân (tức Nguyễn Thị Lân Ngọc) dùng thủ đoạn gian dối ký kết các hợp đồng vay vốn để chiếm đoạt tài sản của nhiều bị hại. Do đó, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố Hà Nội thông báo các bị hại liên hệ với Cơ quan Cảnh sát điều tra để giải quyết theo quy định.
Liên tiếp phát hiện hàng tấn thực phẩm đông lạnh không rõ nguồn gốc

Liên tiếp phát hiện hàng tấn thực phẩm đông lạnh không rõ nguồn gốc

Thông tin từ Chi cục Quản lý thị trường Hà Nội cho biết, tối 5/5, Đội Quản lý thị trường số 17, Chi cục Quản lý thị trường Hà Nội phối hợp với Đội 7, Phòng Cảnh sát kinh tế, Công an thành phố Hà Nội, kiểm tra kho đông lạnh tại địa chỉ số 1, km 12, đường Ngọc Hồi, huyện Thanh Trì. Quá trình kiểm tra, lực lượng chức năng phát hiện hơn 7 tấn nội tạng động vật không rõ nguồn gốc.
Xử phạt người đăng thông tin sai sự thật về học sinh ngộ độc sữa

Xử phạt người đăng thông tin sai sự thật về học sinh ngộ độc sữa

Mới đây, Công an thành phố Hà Nội cho biết, đã ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính trường hợp có hành vi đăng tải thông tin sai sự thật về Công ty cổ phần sữa Núi Tản Ba Vì.
Công an Hà Nội cảnh báo thủ đoạn lừa mới, nguy hiểm mang tên "Quishing"

Công an Hà Nội cảnh báo thủ đoạn lừa mới, nguy hiểm mang tên "Quishing"

Hình thức lừa đảo trực tuyến "Quishing" đang trở thành "cơn sóng ngầm" nguy hiểm trong không gian mạng.
Xem thêm
Phiên bản di động