--> -->

Ngậm đắng nuốt cay khi sơ hở trong đặt cọc đất đai

Gần đây xuất hiện nhiều tranh chấp trong việc đặt cọc mua đất đai, nhà thuộc các dự án... Người hiểu luật sẽ soạn thảo văn bản đặt cọc chặt chẽ, giải quyết mẫu thuẫn bằng cách khởi kiện ra tòa hoặc đề nghị cơ quan điều tra vào cuộc nếu có dấu hiệu hình sự. Nhưng cũng có không ít trường hợp phải chấp nhận mất cả chì lần chài, bị đối tác lật cọc.
Tăng cường công tác quản lý quy hoạch, đất đai khu vực bãi sông, ngoài đê Chính thức bãi bỏ 12 thông tư trong lĩnh vực tài chính đất đai Chính phủ bãi bỏ 9 quyết định thuộc lĩnh vực tài chính đất đai

Tưởng rõ ràng vẫn bị “lật kèo”

Tìm mãi mới thấy được mảnh đất có vị trí khá ưng ý, gồm 300m2 đất ở và trên 1.000m2 đất vườn tại một xã thuộc huyện Ba Vì, Hà Nội, chị Nguyễn Thị Xuân (phường Nguyễn Du, Hoàn Kiếm, Hà Nội) quyết định đặt cọc 200 triệu đồng với chủ đất. Hai bên hẹn cuối tuần sẽ tiến hành hoàn tất các thủ tục pháp lý mua, bán. Sát đến ngày hẹn, bất ngờ chị Xuân nhận được điện thoại của chủ đất kêu lên lấy lại tiền đặt cọc, thửa đất đó đã được sang tên cho người khác. Khi chị Xuân thắc mắc, chủ đất giải thích, đất là tài sản của mình muốn bán cho ai thì bán. Việc đặt cọc là để người mua không hủy kèo chứ không có giá trị với người bán.

Ngậm đắng nuốt cay khi sơ hở trong đặt cọc đất đai
Việc mua đất, nhà nếu không làm chặt chẽ về thủ tục pháp lý sẽ dẫn tới những tranh chấp, khiếu kiện. Ảnh: K.H.

Không chỉ người dân bị lât cọc, ngay cả giới kinh doanh bất động sản cũng gặp phải nhiều chủ đất khá “chuối”. Mới đây, chị Hoàng Thị Huệ (xã Thủy Xuân Tiên, Chương Mỹ, Hà Nội) vốn là người kinh doanh có kinh nghiệm đất đai đã gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân (TAND) huyện Lương Sơn, Hòa Bình. Lý do bắt nguồn từ việc chủ đất sinh sống tại một xã thuộc huyện Lương Sơn vi phạm hợp đồng đặt cọc. Sau khi nhận 500 triệu tiền đặt cọc thửa đất rộng gần 4.000m2 của chị Huệ thì chủ đất đã được một “cò đất” khác ra giá cao hơn khi mạnh tay mua chênh giá trị thửa đất này tới 200 triệu đồng. Với người nông dân, đây là số tiền rất lớn nên bất chấp những thỏa thuận ghi trong hợp đồng đặt cọc với chi Huệ, vị chủ đất này cùng gia đình quyết định bán đất cho người khác. Sau khi bị chị Huệ phản ứng gay gắt, chủ nhà đã cùng con cái thách thức, đưa những thông tin không tôn trọng chị lên mạng xã hội.

Cách nào chặt chẽ?

Luật sư Hoàng Văn Hướng, giảng viên Học viện Tư pháp, Trưởng văn phòng luật Hoàng Hưng nhìn nhận, đặt cọc là một chế định đã xuất hiện từ rất sớm trong pháp luật dân sự Việt Nam nhằm đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch. Theo quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của pháp luật dân sự và được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

BLDS quy định, trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Phân tích rõ hơn điều này, luật sư Hoàng Văn Hướng viện dẫn Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn: “Theo quy định tại Điều 130 BLDS, thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính)”.

Theo luật sư Nguyễn Phương Tuyến, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, tranh chấp về mức “phạt cọc” được căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì mức “phạt cọc” được thực hiện theo quy định như sau: ‘Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc (thường là tiền đặt cọc) thuộc về bên nhận đặt cọc; Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì nghĩa vụ trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Khi các bên có thỏa thuận khác về mức phạt cọc như phạt gấp đôi, gấp ba lần tiền đặt cọc thì thực thiện theo thỏa thuận đó…”. Đối với tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các bên: “Là tranh chấp nội dung điều khoản quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc”.

Cũng theo luật sư Phương Tuyến, phương thức giải quyết tranh chấp thường theo 3 cách: Thương lượng; Hòa giải và cuối cùng là khởi kiện ra tòa. Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại TAND cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc (TAND quận, huyện, thị xã, thành phố, tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương).

Tuy nhiên, việc phạt cọc không phải lúc nào cũng đơn giản, Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn không phải mọi trường hợp có thỏa thuận đặt cọc xảy ra tranh chấp thì đều có chế tài phạt cọc. Bởi lẽ, chỉ những trường hợp thuộc một trong hai điểm a và c của Nghị quyết và không thuộc trường hợp hai bên cùng có lỗi hoặc không thuộc trường hợp bất khả kháng/trở ngại khách quan thì mới thực hiện được chế tài phạt cọc theo quy định.

Do đó, việc chấp nhận lý do dẫn đến không giao kết hoặc không thực hiện được hợp đồng là do lỗi chủ quan hay lỗi khách quan; Lỗi chủ quan thì cần xác định là lỗi của ai, lỗi của một bên (bên nhận đặt cọc hay bên đặt cọc) hay lỗi của cả hai bên; lỗi khách quan do đã xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc do trở ngại khách quan để chấp nhận hay không chấp nhận việc phạt cọc ở các Tòa án vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau.

Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Khắc Hạnh

Có thể bạn quan tâm

Nên xem

Đẩy mạnh tuyên truyền Giải Báo chí về phát triển văn hóa và xây dựng người Hà Nội thanh lịch năm 2025

Đẩy mạnh tuyên truyền Giải Báo chí về phát triển văn hóa và xây dựng người Hà Nội thanh lịch năm 2025

Ngày 25/7, Sở Văn hóa và Thể thao Hà Nội đã có công văn đề nghị các cơ quan báo chí đẩy mạnh tuyên truyền và tích cực tham gia Giải Báo chí về phát triển văn hóa và xây dựng người Hà Nội thanh lịch, văn minh lần thứ VIII - năm 2025.
Thắng ngược Philippines, U23 Việt Nam lần thứ 3 liên tiếp vào chung kết U23 Đông Nam Á

Thắng ngược Philippines, U23 Việt Nam lần thứ 3 liên tiếp vào chung kết U23 Đông Nam Á

U23 Việt Nam tiếp tục khẳng định sức mạnh và bản lĩnh tại giải U23 Đông Nam Á 2025 khi giành chiến thắng 2-1 trước U23 Philippines trong trận bán kết đầy kịch tính. Dù bị dẫn trước, đoàn quân của HLV Kim Sang-sik đã có màn lội ngược dòng ấn tượng nhờ sự tỏa sáng đúng lúc của hai ngôi sao trẻ Đình Bắc và Xuân Bắc, qua đó lần thứ ba liên tiếp góp mặt ở trận đấu cuối cùng của giải.
Chính quyền địa phương hai cấp: Chìa khóa nâng tầm du lịch Thủ đô

Chính quyền địa phương hai cấp: Chìa khóa nâng tầm du lịch Thủ đô

Mô hình chính quyền hai cấp đang tạo ra những cơ hội mới cho du lịch Thủ đô. Việc phân quyền rõ ràng giúp các địa phương chủ động hơn trong việc phát triển du lịch, thu hút đầu tư và nâng cao chất lượng dịch vụ. Sự linh hoạt này không chỉ đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của du khách mà còn góp phần quảng bá văn hóa và hình ảnh của Hà Nội ra thế giới.
Phường Ô Chợ Dừa góp ý dự thảo Báo cáo chính trị trình Đại hội Đảng bộ phường

Phường Ô Chợ Dừa góp ý dự thảo Báo cáo chính trị trình Đại hội Đảng bộ phường

Chiều 25/7, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam phường Ô Chợ Dừa tổ chức Hội nghị tham gia góp ý Dự thảo văn kiện Đại hội Đảng bộ phường Ô Chợ Dừa lần thứ I, nhiệm kỳ 2025 - 2030.
Người thầy thuốc và nghĩa cử "đền ơn đáp nghĩa" với người có công

Người thầy thuốc và nghĩa cử "đền ơn đáp nghĩa" với người có công

Nhân dịp kỷ niệm 78 năm Ngày Thương binh - Liệt sĩ (27/7/1947 – 27/7/2025), phát huy truyền thống “Uống nước nhớ nguồn, đền ơn đáp nghĩa”, nhiều cơ sở y tế trên địa bàn thành phố Hà Nội đã triển khai các hoạt động thiết thực như khám bệnh, tư vấn sức khỏe và cấp phát thuốc miễn phí cho người có công với cách mạng và các gia đình chính sách.
Xã Phú Nghĩa: Gặp mặt tri ân người có công, thân nhân liệt sĩ tiêu biểu

Xã Phú Nghĩa: Gặp mặt tri ân người có công, thân nhân liệt sĩ tiêu biểu

Nhằm tri ân công lao to lớn của các anh hùng liệt sĩ, thương binh, bệnh binh và người có công với cách mạng, nhân dịp kỷ niệm 78 năm Ngày Thương binh - Liệt sĩ (27/7/1947 - 27/7/2025), sáng 25/7, xã Phú Nghĩa tổ chức Hội nghị gặp mặt, tặng quà người có công và thân nhân liệt sĩ tiêu biểu trên địa bàn xã.
Phường Khương Đình phát động thi đua chuyển đổi số

Phường Khương Đình phát động thi đua chuyển đổi số

Ngày 25/7, phường Khương Đình đã triển khai phong trào “Bình dân học vụ số” và phát động thi đua chuyển đổi số trên địa bàn phường.

Tin khác

Trẻ em có quyền được bảo vệ đời sống riêng tư trên không gian mạng

Trẻ em có quyền được bảo vệ đời sống riêng tư trên không gian mạng

Trẻ em có quyền được bảo vệ, tiếp cận thông tin, tham gia hoạt động xã hội, vui chơi, giải trí, giữ bí mật cá nhân, đời sống riêng tư và các quyền khác khi tham gia trên không gian mạng.
Tài xế Lê Minh Giáp say rượu gây tai nạn ở Dương Nội đối diện hình phạt nào?

Tài xế Lê Minh Giáp say rượu gây tai nạn ở Dương Nội đối diện hình phạt nào?

Vụ tai nạn giao thông nghiêm trọng tại Dương Nội, Hà Nội do tài xế Lê Minh Giáp gây ra khi điều khiển xe trong tình trạng có nồng độ cồn cao đã gây hậu quả nghiêm trọng: 1 người tử vong, 3 người bị thương và nhiều phương tiện hư hỏng. Theo quy định của pháp luật, tài xế Lê Minh Giáp chắc chắn sẽ phải đối mặt với mức án nghiêm khắc.
Chánh Thanh tra Cơ yếu có quyền xử phạt vi phạm hành chính đến 160 triệu đồng

Chánh Thanh tra Cơ yếu có quyền xử phạt vi phạm hành chính đến 160 triệu đồng

Ngày 1/7/2025, Chính phủ ban hành Nghị định số 189/2025/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Xử lý vi phạm hành chính về thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính.
Không phải nộp Phiếu lý lịch tư pháp khi xin nhận con nuôi trong nước

Không phải nộp Phiếu lý lịch tư pháp khi xin nhận con nuôi trong nước

Theo Nghị định 120/2025/NĐ-CP, khi làm hồ sơ nuôi con nuôi trong nước, người dân không cần phải nộp Phiếu lý lịch tư pháp như trước đây, nhằm giảm bớt thủ tục, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân.
Cấp lại giấy phép lái xe ô tô quá hạn theo quy định mới và những điều cần biết

Cấp lại giấy phép lái xe ô tô quá hạn theo quy định mới và những điều cần biết

Phòng Cảnh sát giao thông (CSGT) Hà Nội tiếp tục sát hạch cấp lại giấy phép lái xe (GPLX) ô tô cho các trường hợp quá hạn sử dụng. Theo quy định mới từ Thông tư số 12/2025/TT-BCA, người có GPLX quá hạn sẽ phải dự sát hạch lại lý thuyết hoặc cả lý thuyết và thực hành tùy theo thời gian quá hạn.
Quy định mới về thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính

Quy định mới về thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 189/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/7/2025, quy định chi tiết một số điều của Luật Xử lý vi phạm hành chính liên quan đến thẩm quyền xử phạt của các chức danh và lực lượng trong bộ máy nhà nước. Đây là văn bản quan trọng, làm rõ giới hạn thẩm quyền của từng cấp, đảm bảo việc xử phạt vi phạm hành chính được thực hiện nghiêm minh, đúng pháp luật.
Cảnh báo mạo danh tổ chức giải đua xe đạp để lừa đảo người tham gia

Cảnh báo mạo danh tổ chức giải đua xe đạp để lừa đảo người tham gia

Liên đoàn Xe đạp – Mô tô Thể thao Việt Nam (VCF) vừa phát đi cảnh báo về tình trạng mạo danh tổ chức giải đua xe đạp để thu phí, đánh cắp thông tin cá nhân của người dân.
Chơi Poker có hợp pháp tại Việt Nam?

Chơi Poker có hợp pháp tại Việt Nam?

Thời gian gần đây, tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều tỉnh thành trên cả nước xuất hiện ngày càng nhiều các câu lạc bộ Poker. Các đơn vị này thường xuyên tổ chức giải đấu theo hình thức bán vé tham dự, với mức phí dao động từ vài trăm nghìn đến hàng chục triệu đồng. Người chơi thi đấu giành thứ hạng để nhận thưởng, trong nhiều trường hợp là tiền mặt. Tình trạng trên khiến nhiều người dân đặt câu hỏi: Chơi Poker như vậy có hợp pháp không? Đâu là ranh giới giữa một giải đấu trí tuệ và hành vi đánh bạc?
Cảnh báo thủ đoạn giả mạo bệnh viện kêu gọi từ thiện để lừa đảo

Cảnh báo thủ đoạn giả mạo bệnh viện kêu gọi từ thiện để lừa đảo

Thời gian gần đây, tình trạng giả mạo fanpage các bệnh viện để kêu gọi từ thiện đang trở thành vấn nạn nhức nhối trên mạng xã hội. Nhiều đối tượng đã lợi dụng hình ảnh bệnh nhân, mạo danh y bác sĩ để chiếm đoạt lòng tin và tiền bạc của người dân.
Ngày 30/8, công bố Quyết định đặc xá đợt 2 năm 2025

Ngày 30/8, công bố Quyết định đặc xá đợt 2 năm 2025

Phó Thủ tướng Thường trực Nguyễn Hòa Bình, Chủ tịch Hội đồng tư vấn đặc xá, vừa ký Hướng dẫn số 94/HD-HĐTVĐX triển khai thực hiện Quyết định số 1244/2025/QĐ-CTN ngày 3/7/2025 của Chủ tịch nước về đặc xá đợt 2 năm 2025.
Xem thêm
Phiên bản di động