--> -->

Ngậm đắng nuốt cay khi sơ hở trong đặt cọc đất đai

Gần đây xuất hiện nhiều tranh chấp trong việc đặt cọc mua đất đai, nhà thuộc các dự án... Người hiểu luật sẽ soạn thảo văn bản đặt cọc chặt chẽ, giải quyết mẫu thuẫn bằng cách khởi kiện ra tòa hoặc đề nghị cơ quan điều tra vào cuộc nếu có dấu hiệu hình sự. Nhưng cũng có không ít trường hợp phải chấp nhận mất cả chì lần chài, bị đối tác lật cọc.
Tăng cường công tác quản lý quy hoạch, đất đai khu vực bãi sông, ngoài đê Chính thức bãi bỏ 12 thông tư trong lĩnh vực tài chính đất đai Chính phủ bãi bỏ 9 quyết định thuộc lĩnh vực tài chính đất đai

Tưởng rõ ràng vẫn bị “lật kèo”

Tìm mãi mới thấy được mảnh đất có vị trí khá ưng ý, gồm 300m2 đất ở và trên 1.000m2 đất vườn tại một xã thuộc huyện Ba Vì, Hà Nội, chị Nguyễn Thị Xuân (phường Nguyễn Du, Hoàn Kiếm, Hà Nội) quyết định đặt cọc 200 triệu đồng với chủ đất. Hai bên hẹn cuối tuần sẽ tiến hành hoàn tất các thủ tục pháp lý mua, bán. Sát đến ngày hẹn, bất ngờ chị Xuân nhận được điện thoại của chủ đất kêu lên lấy lại tiền đặt cọc, thửa đất đó đã được sang tên cho người khác. Khi chị Xuân thắc mắc, chủ đất giải thích, đất là tài sản của mình muốn bán cho ai thì bán. Việc đặt cọc là để người mua không hủy kèo chứ không có giá trị với người bán.

Ngậm đắng nuốt cay khi sơ hở trong đặt cọc đất đai
Việc mua đất, nhà nếu không làm chặt chẽ về thủ tục pháp lý sẽ dẫn tới những tranh chấp, khiếu kiện. Ảnh: K.H.

Không chỉ người dân bị lât cọc, ngay cả giới kinh doanh bất động sản cũng gặp phải nhiều chủ đất khá “chuối”. Mới đây, chị Hoàng Thị Huệ (xã Thủy Xuân Tiên, Chương Mỹ, Hà Nội) vốn là người kinh doanh có kinh nghiệm đất đai đã gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân (TAND) huyện Lương Sơn, Hòa Bình. Lý do bắt nguồn từ việc chủ đất sinh sống tại một xã thuộc huyện Lương Sơn vi phạm hợp đồng đặt cọc. Sau khi nhận 500 triệu tiền đặt cọc thửa đất rộng gần 4.000m2 của chị Huệ thì chủ đất đã được một “cò đất” khác ra giá cao hơn khi mạnh tay mua chênh giá trị thửa đất này tới 200 triệu đồng. Với người nông dân, đây là số tiền rất lớn nên bất chấp những thỏa thuận ghi trong hợp đồng đặt cọc với chi Huệ, vị chủ đất này cùng gia đình quyết định bán đất cho người khác. Sau khi bị chị Huệ phản ứng gay gắt, chủ nhà đã cùng con cái thách thức, đưa những thông tin không tôn trọng chị lên mạng xã hội.

Cách nào chặt chẽ?

Luật sư Hoàng Văn Hướng, giảng viên Học viện Tư pháp, Trưởng văn phòng luật Hoàng Hưng nhìn nhận, đặt cọc là một chế định đã xuất hiện từ rất sớm trong pháp luật dân sự Việt Nam nhằm đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch. Theo quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của pháp luật dân sự và được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

BLDS quy định, trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Phân tích rõ hơn điều này, luật sư Hoàng Văn Hướng viện dẫn Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn: “Theo quy định tại Điều 130 BLDS, thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính)”.

Theo luật sư Nguyễn Phương Tuyến, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, tranh chấp về mức “phạt cọc” được căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì mức “phạt cọc” được thực hiện theo quy định như sau: ‘Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc (thường là tiền đặt cọc) thuộc về bên nhận đặt cọc; Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì nghĩa vụ trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Khi các bên có thỏa thuận khác về mức phạt cọc như phạt gấp đôi, gấp ba lần tiền đặt cọc thì thực thiện theo thỏa thuận đó…”. Đối với tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các bên: “Là tranh chấp nội dung điều khoản quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc”.

Cũng theo luật sư Phương Tuyến, phương thức giải quyết tranh chấp thường theo 3 cách: Thương lượng; Hòa giải và cuối cùng là khởi kiện ra tòa. Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại TAND cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc (TAND quận, huyện, thị xã, thành phố, tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương).

Tuy nhiên, việc phạt cọc không phải lúc nào cũng đơn giản, Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn không phải mọi trường hợp có thỏa thuận đặt cọc xảy ra tranh chấp thì đều có chế tài phạt cọc. Bởi lẽ, chỉ những trường hợp thuộc một trong hai điểm a và c của Nghị quyết và không thuộc trường hợp hai bên cùng có lỗi hoặc không thuộc trường hợp bất khả kháng/trở ngại khách quan thì mới thực hiện được chế tài phạt cọc theo quy định.

Do đó, việc chấp nhận lý do dẫn đến không giao kết hoặc không thực hiện được hợp đồng là do lỗi chủ quan hay lỗi khách quan; Lỗi chủ quan thì cần xác định là lỗi của ai, lỗi của một bên (bên nhận đặt cọc hay bên đặt cọc) hay lỗi của cả hai bên; lỗi khách quan do đã xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc do trở ngại khách quan để chấp nhận hay không chấp nhận việc phạt cọc ở các Tòa án vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau.

Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Khắc Hạnh

Có thể bạn quan tâm

Nên xem

Trực thăng Trung đoàn Không quân 916 bay vào Nghệ An cứu trợ vùng lũ

Trực thăng Trung đoàn Không quân 916 bay vào Nghệ An cứu trợ vùng lũ

Sáng 24/7, Trung đoàn Không quân 916 (Sư đoàn Không quân 371) đã nhanh chóng triển khai tổ bay mang theo các phương tiện cứu hộ, cứu nạn và hàng hóa vào miền Trung thực hiện nhiệm vụ chống lũ.
Trước 31/10: Bộ Nội vụ phải sửa đổi, bổ sung xong các quy định về chính sách tiền lương, phụ cấp mới

Trước 31/10: Bộ Nội vụ phải sửa đổi, bổ sung xong các quy định về chính sách tiền lương, phụ cấp mới

Trước ngày 31/10, Bộ Nội vụ sửa đổi, bổ sung các quy định về chính sách tiền lương, phụ cấp với cán bộ, công chức, người hoạt động không chuyên trách ở cấp xã, tổ dân phố.
“Dịu dàng màu nắng” tập 38: Bí mật phơi bày, Lan Anh sững sờ đối mặt sự thật cay đắng

“Dịu dàng màu nắng” tập 38: Bí mật phơi bày, Lan Anh sững sờ đối mặt sự thật cay đắng

Tập 38 của “Dịu dàng màu nắng” tiếp tục đưa khán giả đến những cung bậc cảm xúc sâu sắc khi bí mật chôn giấu bấy lâu của Nam bị phanh phui, đẩy mối quan hệ giữa Lan Anh và Xuân Bắc vào một khúc quanh đầy giằng xé.
Giá xăng dầu hôm nay (24/7): Giá dầu thế giới tiếp tục giảm

Giá xăng dầu hôm nay (24/7): Giá dầu thế giới tiếp tục giảm

Hôm nay (24/7), giá dầu thế giới tiếp tục giảm trong phiên thứ tư liên tiếp, trong bối cảnh các nhà đầu tư theo dõi sát sao diễn biến của các cuộc đàm phán thương mại, bao gồm cả thỏa thuận thuế quan giữa Mỹ và Nhật Bản, trước khi dữ liệu dự trữ dầu thô của Mỹ được công bố. Cụ thể, giá dầu Brent ở mốc 68,19 USD/thùng, giảm 0,61%, giá dầu WTI ở mốc 64,91 USD/thùng, giảm 0,63%
Tập trung khắc phục hậu quả bão số 3 và mưa lũ

Tập trung khắc phục hậu quả bão số 3 và mưa lũ

Để nhanh chóng khắc phục hậu quả bão số 3 và mưa lũ, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố (bị ảnh hưởng do đợt bão, mưa lũ vừa qua) tập trung triển khai các biện pháp cần thiết để giảm thiệt hại, khôi phục sản xuất nông nghiệp, kịp thời tiêu úng, chống ngập bảo vệ diện tích lúa mới cấy, hoa màu và cây trồng có giá trị kinh tế cao.
Việt Nam đoạt 1 Huy chương Vàng, 4 Huy chương Bạc tại Olympic Vật lí Quốc tế

Việt Nam đoạt 1 Huy chương Vàng, 4 Huy chương Bạc tại Olympic Vật lí Quốc tế

Bộ Giáo dục Đào tạo (GDĐT) vừa thông tin về kết quả chính thức của đội tuyển quốc gia Việt Nam dự thi Olympic Vật lí Quốc tế (IPhO) năm 2025 được tổ chức tại nước Cộng hòa Pháp. Theo đó, Đội tuyển quốc gia Việt Nam có 5 học sinh dự thi và tất cả học sinh đều đoạt Huy chương với 01 Huy chương Vàng, 04 Huy chương Bạc.
Đại lộ tỷ đô Tây Thăng Long: Cơ hội nào cho nhà đầu tư đón sóng hạ tầng?

Đại lộ tỷ đô Tây Thăng Long: Cơ hội nào cho nhà đầu tư đón sóng hạ tầng?

Khi đại lộ Tây Thăng Long hoàn thiện, không chỉ là một tuyến giao thông chiến lược của Thủ đô, đây còn được xem là đòn bẩy quan trọng giúp giá bất động sản dọc hành lang phát triển mới tăng tốc, mở ra biên lợi nhuận hấp dẫn cho những nhà đầu tư nhanh nhạy.

Tin khác

Trẻ em có quyền được bảo vệ đời sống riêng tư trên không gian mạng

Trẻ em có quyền được bảo vệ đời sống riêng tư trên không gian mạng

Trẻ em có quyền được bảo vệ, tiếp cận thông tin, tham gia hoạt động xã hội, vui chơi, giải trí, giữ bí mật cá nhân, đời sống riêng tư và các quyền khác khi tham gia trên không gian mạng.
Tài xế Lê Minh Giáp say rượu gây tai nạn ở Dương Nội đối diện hình phạt nào?

Tài xế Lê Minh Giáp say rượu gây tai nạn ở Dương Nội đối diện hình phạt nào?

Vụ tai nạn giao thông nghiêm trọng tại Dương Nội, Hà Nội do tài xế Lê Minh Giáp gây ra khi điều khiển xe trong tình trạng có nồng độ cồn cao đã gây hậu quả nghiêm trọng: 1 người tử vong, 3 người bị thương và nhiều phương tiện hư hỏng. Theo quy định của pháp luật, tài xế Lê Minh Giáp chắc chắn sẽ phải đối mặt với mức án nghiêm khắc.
Chánh Thanh tra Cơ yếu có quyền xử phạt vi phạm hành chính đến 160 triệu đồng

Chánh Thanh tra Cơ yếu có quyền xử phạt vi phạm hành chính đến 160 triệu đồng

Ngày 1/7/2025, Chính phủ ban hành Nghị định số 189/2025/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Xử lý vi phạm hành chính về thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính.
Không phải nộp Phiếu lý lịch tư pháp khi xin nhận con nuôi trong nước

Không phải nộp Phiếu lý lịch tư pháp khi xin nhận con nuôi trong nước

Theo Nghị định 120/2025/NĐ-CP, khi làm hồ sơ nuôi con nuôi trong nước, người dân không cần phải nộp Phiếu lý lịch tư pháp như trước đây, nhằm giảm bớt thủ tục, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân.
Cấp lại giấy phép lái xe ô tô quá hạn theo quy định mới và những điều cần biết

Cấp lại giấy phép lái xe ô tô quá hạn theo quy định mới và những điều cần biết

Phòng Cảnh sát giao thông (CSGT) Hà Nội tiếp tục sát hạch cấp lại giấy phép lái xe (GPLX) ô tô cho các trường hợp quá hạn sử dụng. Theo quy định mới từ Thông tư số 12/2025/TT-BCA, người có GPLX quá hạn sẽ phải dự sát hạch lại lý thuyết hoặc cả lý thuyết và thực hành tùy theo thời gian quá hạn.
Quy định mới về thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính

Quy định mới về thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 189/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/7/2025, quy định chi tiết một số điều của Luật Xử lý vi phạm hành chính liên quan đến thẩm quyền xử phạt của các chức danh và lực lượng trong bộ máy nhà nước. Đây là văn bản quan trọng, làm rõ giới hạn thẩm quyền của từng cấp, đảm bảo việc xử phạt vi phạm hành chính được thực hiện nghiêm minh, đúng pháp luật.
Cảnh báo mạo danh tổ chức giải đua xe đạp để lừa đảo người tham gia

Cảnh báo mạo danh tổ chức giải đua xe đạp để lừa đảo người tham gia

Liên đoàn Xe đạp – Mô tô Thể thao Việt Nam (VCF) vừa phát đi cảnh báo về tình trạng mạo danh tổ chức giải đua xe đạp để thu phí, đánh cắp thông tin cá nhân của người dân.
Chơi Poker có hợp pháp tại Việt Nam?

Chơi Poker có hợp pháp tại Việt Nam?

Thời gian gần đây, tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều tỉnh thành trên cả nước xuất hiện ngày càng nhiều các câu lạc bộ Poker. Các đơn vị này thường xuyên tổ chức giải đấu theo hình thức bán vé tham dự, với mức phí dao động từ vài trăm nghìn đến hàng chục triệu đồng. Người chơi thi đấu giành thứ hạng để nhận thưởng, trong nhiều trường hợp là tiền mặt. Tình trạng trên khiến nhiều người dân đặt câu hỏi: Chơi Poker như vậy có hợp pháp không? Đâu là ranh giới giữa một giải đấu trí tuệ và hành vi đánh bạc?
Cảnh báo thủ đoạn giả mạo bệnh viện kêu gọi từ thiện để lừa đảo

Cảnh báo thủ đoạn giả mạo bệnh viện kêu gọi từ thiện để lừa đảo

Thời gian gần đây, tình trạng giả mạo fanpage các bệnh viện để kêu gọi từ thiện đang trở thành vấn nạn nhức nhối trên mạng xã hội. Nhiều đối tượng đã lợi dụng hình ảnh bệnh nhân, mạo danh y bác sĩ để chiếm đoạt lòng tin và tiền bạc của người dân.
Ngày 30/8, công bố Quyết định đặc xá đợt 2 năm 2025

Ngày 30/8, công bố Quyết định đặc xá đợt 2 năm 2025

Phó Thủ tướng Thường trực Nguyễn Hòa Bình, Chủ tịch Hội đồng tư vấn đặc xá, vừa ký Hướng dẫn số 94/HD-HĐTVĐX triển khai thực hiện Quyết định số 1244/2025/QĐ-CTN ngày 3/7/2025 của Chủ tịch nước về đặc xá đợt 2 năm 2025.
Xem thêm
Phiên bản di động