Mong đợi mô hình mới

Những bức tường loang lổ, hệ thống dầm cột bong tróc, sụt lún nghiêm trọng, có những đoạn lan can chỉ còn dính hờ vào các trụ bê tông... là tình trạng chung của các khu tập thể C8 Giảng Võ, Ba Đình Phương án di dời người dân ra khỏi những căn nhà đang xuống cấp trầm trọng thuộc mức độ D (cấp nguy hiểm cao nhất) đã được chính quyền phường Giảng Võ, quận Ba Đình chuẩn bị sẵn sàng từ lâu, nhưng việc di dời này cụ thể vào thời điểm nào vẫn chưa có lời giải đáp.

Ảnh minh họa.

Bà Nguyễn Thị Hà (sinh năm 1955) là một cán bộ về hưu, đã sống tại khu tập thể cũ C8 Giảng Võ hàng chục năm. Bà Hà chia sẻ: “Nhiều lần chúng tôi nghe tin nơi này sẽ được tu sửa, thậm chí là xây mới nhưng mọi thứ vẫn chỉ dừng lại ở mức độ thông tin và chưa có hành động cụ thể nào. Chờ đợi trong nhiều năm dài nên người dân cũng không còn quá quan tâm nữa”.

Thực tế, không riêng khu tập thể C8, phần lớn các khu chung cư cũ tại Hà Nội được xây dựng cách đây 50 - 60 năm, đến nay đã hết niên hạn sử dụng. Nhiều nhà đã nứt, lún chờ đổ sập, bê tông đã giảm chất lượng, các lớp bảo vệ bong tróc như tại nhà A7 Tân Mai, G6A Thành Công… Việc cải tạo, xây dựng lại là vấn đề cấp bách để đảm bảo an toàn cho cuộc sống người dân.

Theo kết quả rà soát, trên địa bàn thành phố có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư cũ (trong đó có 34 khu có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên và 42 khu có quy mô sử dụng đất dưới 2ha) và 306 chung cư cũ độc lập. Các chung cư cũ được xây dựng từ những năm 1960 - 1992, trong quá trình sử dụng đã xuống cấp, dẫn đến một số nhà hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Quá trình cải tạo chung cư cũ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Đó là việc Thành phố phải sử dụng một lượng lớn tiền ngân sách để thực hiện trong khi nguồn lực còn hạn chế; việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo cơ chế, chính sách của Thành phố chưa được người dân đồng thuận, nhất là các hộ tại tầng 1.

Thứ hai, chủ đầu tư phải thỏa thuận, thương lượng, hỗ trợ thêm các hộ dân theo hướng tăng hệ số tái định cư tại chỗ lớn đã làm diện tích sàn ở và dân số sau cải tạo xây dựng tăng cao đã gây áp lực lên hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật…

Trong khi đó Thành phố luôn xác định hướng nghiên cứu phương án cải tạo chung cư cũ theo hướng giữ ổn định chỉ tiêu dân số, tái tạo quỹ nhà để sử dụng vào chức năng thương mại, dịch vụ khi tăng chiều cao công trình, giảm mật độ xây dựng.

Để giải quyết tình trạng này, trong đề án tổng thể về cải tạo chung cư cũ tới đây, Hà Nội dự kiến phân loại chung cư, tập thể cũ thành 3 nhóm, thiết kế chính sách riêng cho từng nhóm, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, để có cơ chế đặc thù cho Thủ đô.

Đây là một trong những bước tiến lớn, thể hiện quyết tâm của Hà Nội, khi trên thực tế, vấn đề cải tạo chung cư cũ đã vướng mắc gần 20 năm qua khiến tỷ lệ chung cư, tập thể cũ được cải tạo chỉ đạt khoảng 1% trong tổng số hơn 1.500 khu. Theo định hướng giải pháp quy hoạch có thể chia làm 3 mô hình cấp độ.

Với nhóm 1 (tập hợp các chung cư cũ trong một khu tập thể có quy mô lớn hơn 2ha), ví dụ như khu Thành Công, quy mô khoảng 23ha, dự án cải tạo, tái thiết quy hoạch 1/500 cần đồng bộ giải pháp tái định cư tại chỗ, cho phép xây dựng cao tầng; giải phóng quỹ đất có diện tích đủ lớn để phát triển các chức năng dịch vụ, thương mại, hạ tầng du lịch… có thể đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đối ứng vốn… kết hợp với khai thác không gian ngầm, các khối đế của các toà nhà.

Nhóm thứ hai, (mô hình như tiểu khu nhà ở, gồm 5 - 7 chung cư một nhóm, quy mô nhỏ hơn 2ha) sẽ thực hiện tương tự như nhóm 1. Trường hợp diện tích nhỏ, nằm xen cài trong khu dân cư, làng xóm, khó khả thi trong triển khai quy hoạch và khai thác đầu tư, sẽ thực hiện theo nhóm 3 là các chung cư riêng lẻ.

Nhóm này sẽ được thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ vào một quỹ đất chung cư hiện có trên địa bàn quận; quỹ đất còn lại để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở trong trường hợp được bổ sung quy mô dân số… Thứ ba, đối với các chung cư độc lập, đơn lẻ, Thành phố sẽ thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận; bố trí tái định cư gộp các chung cư cũ đơn lẻ vào một số quỹ đất chung cư cũ hiện có.

Trong nhiều năm qua với nhiều chính sách đã được ban hành, áp dụng, thậm chí đã có không ít những chính sách, cơ chế mang tính đặc thù được đưa ra nhưng tiến độ cải tạo chung cư cũ vẫn không có chuyển biến đáng kể. Có một thực tế, rất chia sẻ với cơ quan quản lý khi tiến độ cải tạo chung cư cũ vẫn dậm chân tại chỗ trong 1 thời gian dài do phải hài hoà lợi ích của các bên liên quan. Chỉ khi những nút thắt về lợi ích của người dân, chủ đầu tư và xã hội được tháo gỡ, tiến độ cải tạo chung cư cũ mới có thể cải thiện được./.