--> -->

Đề xuất tăng thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản: Cần khảo sát kỹ thực tế

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) đang là một trong những nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Mới đây, tại Hội thảo “Luật thuế thu nhập cá nhân - Đảm bảo công bằng, thúc đẩy tăng trưởng”, đại biểu đề xuất áp dụng mức thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Tổng cục Thuế cho rằng nên cân nhắc kỹ vấn đề này.
Bộ Tài chính không đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân với lãi tiền gửi tiết kiệm Bộ Tài chính hoàn tất lấy ý kiến Luật Thuế thu nhập cá nhân Đề xuất nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế với cá nhân kinh doanh

Có nên tăng đến 20%?

Hiện nay, thuế TNCN đánh vào hoạt động chuyển nhượng BĐS được tính là 2% trên giá trị giao dịch. Nghĩa là, người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị BĐS ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc lãi hay lỗ.

Mặc dù phương án 2% trên giá trị giao dịch đơn giản, dễ thu, nhưng nó lại tạo ra lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán. Người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp. Điều này không chỉ gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn khiến thị trường BĐS thiếu minh bạch.

Tiến sĩ Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng - Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân) đề xuất chỉ thu thuế khi bán nhà có lãi, áp dụng mức 20% trên chênh lệch giá mua - bán để ngăn chặn tình trạng lách thuế. Như vậy, nếu người bán nhà bị lỗ sẽ không phải chịu mức thuế TNCN, nhưng nếu người bán nhà có lãi thì phải chịu mức thuế TNCN 20% trên chênh lệch giá mua - bán. Phương án thuế 20% trên chênh lệch giá mua và giá bán có lợi thế hơn vì phản ánh chính xác thu nhập thực tế.

Đề xuất tăng thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản: Cần khảo sát kỹ thực tế
(Ảnh minh họa: BT)

Áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận thực tế sẽ giúp hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất. Nếu thực thi nghiêm ngặt chính sách đánh thuế trên giá trị tăng thêm, các công ty BĐS cũng sẽ phải tính toán kỹ lưỡng hơn khi quyết định mức giá bán, từ đó giúp thị trường vận hành minh bạch và thực chất hơn.

Sự phát triển của kinh tế - xã hội và các hình thức kinh doanh mới kéo theo sự đa dạng nguồn gốc thu nhập của cá nhân đặt ra yêu cầu bổ sung quy định về nhóm thu nhập khác thuộc diện chịu thuế TNCN để bao quát được thực tiễn có thể phát sinh, chống thất thu thuế và đảm bảo tính công bằng.

Tham luận về chính sách thuế TNCN tại Hội thảo này, đại diện Ban Chính sách - Cục Thuế (Bộ Tài chính) cũng phân tích kỹ: Để chính sách thu thuế TNCN đảm bảo thực hiện đúng theo bản chất giao dịch kinh tế và phù hợp với chức năng đánh trên thu nhập phát sinh, cần thiết nghiên cứu phương án quy định thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS, quyền sử dụng đất được xác định bằng: Thuế suất (đề xuất mức 20% để tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế TNDN đối với chuyển nhượng BĐS) nhân với thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến BĐS chuyển nhượng).

Tuy nhiên, việc áp dụng xác định thu nhập chịu thuế của cá nhân từ chuyển nhượng BĐS theo phương pháp này cần xem xét trên cơ sở khảo sát kỹ thực tế và đánh giá khả năng thực hiện.

Cần giải bài toán định giá

Cũng theo Ban Chính sách - Cục Thuế, để thực hiện được việc tính thuế theo phương pháp mức thu trên tổng tiền lãi thu được từ hoạt động chuyển nhượng BĐS đạt hiệu quả cần có 2 điều kiện: Cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất phản ánh đúng giá cả giao dịch của các lần chuyển nhượng; Quy định rõ tại văn bản quy phạm pháp luật các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh, cũng như giá vốn của BĐS chuyển nhượng.

Về cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất: Hiện nay cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế đã có chức năng tra cứu lịch sử giao dịch của thửa đất và tra cứu lịch sử giao dịch của người nộp thuế (từ năm 2018).

Tuy nhiên, mức giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa đảm bảo đúng với giá giao dịch thực tế. Việc kiểm soát của cơ quan nhà nước để đảm bảo người mua, người bán ghi giá giao dịch trên hợp đồng đúng giá giao dịch thực tế hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, nên việc thu nhập cơ sở dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường cần thời gian và các công cụ tìm kiếm.

Về thu thập chứng từ, chứng minh liên quan đến chi phí chuyển nhượng BĐS cũng như giá vốn của BĐS chuyển nhượng: Với tình hình thực tế hiện nay thì việc xác định, chứng minh các chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế cũng gặp khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện do có khá nhiều loại chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Ngoài các loại chi phí để xác định như chi phí mua, chi phí xây dựng, sửa chữa, chi phí làm thủ tục, thì còn các khoản chi phí khó chứng minh như chi phí môi giới, chi phí lãi vay, chi phí bồi thường các bên liên quan,... dẫn đến khó khăn trong việc xác định đúng khoản lãi thu được trên thực tế, đặc biệt trong trường hợp người nộp thuế cố tình khai sai nhằm giảm số thuế phải nộp. Một số trường hợp BĐS chuyển nhượng có từ xưa hoặc được thừa kế, cho tặng… nên không xác định được giá vốn.

Điều này đặt ra yêu cầu cần gia tăng các công cụ để kiểm soát thu nhập thực tế phát sinh đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS của hộ gia đình, cá nhân thông qua việc kiểm soát đúng giá trị giao dịch trên thực tế. Trong trường hợp thiếu thông tin đối chiếu, giám sát để xác định đúng lãi chuyển nhượng trên thực tế sẽ kéo theo nhiều vấn đề phát sinh: thất thu thuế, gánh nặng thủ tục hành chính cho cả cơ quan thuế và người nộp thuế trong việc chứng minh lãi chuyển nhượng, thời gian xử lý hồ sơ chuyển nhượng kéo dài,…

Theo đó, để thực hiện được phương án thu thuế phần chênh lệch các lần giao dịch thì cần nghiên cứu sửa đổi quy định tại Luật Thuế TNCN theo phương án quy định thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS, quyền sử dụng đất được xác định bằng thuế suất nhân với thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến BĐS chuyển nhượng) và thực hiện liên thông các thủ tục từ giao dịch BĐS, công chứng, thuế và đăng ký giao dịch đất đai trên môi trường điện tử.

Bảo Thoa

Có thể bạn quan tâm

Nên xem

Cuộc thi “Nhà thiết kế tương lai” toàn quốc 2025: Ươm mầm tài năng nhí

Cuộc thi “Nhà thiết kế tương lai” toàn quốc 2025: Ươm mầm tài năng nhí

Vừa qua, đêm Gala Vinh danh trao giải cuộc thi “Nhà thiết kế tương lai” toàn quốc 2025 do Báo Thiếu niên Tiền phong và Nhi đồng cùng các đơn vị tổ chức đã tìm ra người chiến thắng.
Thêm cơ hội làm việc tại Hàn Quốc cho lao động có chuyên môn kỹ thuật

Thêm cơ hội làm việc tại Hàn Quốc cho lao động có chuyên môn kỹ thuật

Cục Quản lý lao động ngoài nước (Bộ Nội vụ) vừa thông tin một số nội dung liên quan đến quy định của Hàn Quốc đối với tiếp nhận lao động có trình độ chuyên môn kỹ thuật người nước ngoài. Với lao động Việt Nam, đây cũng là cơ hội cho nhóm có trình độ cao sang làm việc...
Thông tin "tăng 1 độ, tăng 10% nguy cơ đột quỵ" là sai lệch

Thông tin "tăng 1 độ, tăng 10% nguy cơ đột quỵ" là sai lệch

Giữa thời tiết nắng nóng đỉnh điểm, sáng nay (4/8) mạng xã hội rầm rộ thông tin "tăng 1 độ, tăng 10% nguy cơ đột quỵ". Theo bác sĩ Bệnh viện Bạch Mai, đây là thông tin hoàn toàn không có cơ sở khoa học và bịa đặt.
Xét xử nhóm thiếu niên vác kiếm chém nhau ở sân bóng

Xét xử nhóm thiếu niên vác kiếm chém nhau ở sân bóng

Ngày 4/8, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nôị đưa các bị cáo L.H.L (sinh năm 2009, khi phạm tội mới hơn 15 tuổi), P.N.T.Q (sinh năm 2008, khi phạm tội mới hơn 16 tuổi), N.T.Đ (sinh năm 2010, khi phạm tội mới hơn 14 tuổi) đều ở xã Yên Lãng, Hà Nội ra xét xử về tội "Giết người".
Công an phường Thanh Xuân phát động đợt sinh hoạt chính trị đặc biệt kỷ niệm các ngày lễ lớn

Công an phường Thanh Xuân phát động đợt sinh hoạt chính trị đặc biệt kỷ niệm các ngày lễ lớn

Ngày 4/8, Công an phường Thanh Xuân đã tổ chức Lễ phát động đợt sinh hoạt chính trị đặc biệt nhân dịp kỷ niệm 80 năm Ngày truyền thống Công an nhân dân Việt Nam (19/8/1945 - 19/8/2025) và 20 năm Ngày hội Toàn dân bảo vệ an ninh Tổ quốc.
Thanh Hóa chi 516 tỷ đồng hỗ trợ các xã sau sắp xếp

Thanh Hóa chi 516 tỷ đồng hỗ trợ các xã sau sắp xếp

UBND tỉnh Thanh Hóa vừa có quyết định phân bổ 516,5 tỷ đồng để hỗ trợ các địa phương thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã. Nguồn kinh phí ưu tiên cho các xã miền núi, biên giới và vùng khó khăn.
Đội tuyển nữ Việt Nam chốt danh sách AFF Cup 2025: Thanh Nhã trở lại, 5 cầu thủ bị loại

Đội tuyển nữ Việt Nam chốt danh sách AFF Cup 2025: Thanh Nhã trở lại, 5 cầu thủ bị loại

Ngày 4/8, HLV Mai Đức Chung cùng ban huấn luyện đội tuyển nữ Việt Nam chính thức công bố danh sách 23 cầu thủ tham dự Giải vô địch bóng đá nữ Đông Nam Á - AFF Cup nữ 2025. Danh sách lần này ghi nhận một số thay đổi đáng chú ý, trong đó có sự trở lại của tiền vệ Nguyễn Thị Thanh Nhã - gương mặt được kỳ vọng sẽ tăng cường sức mạnh nơi tuyến giữa của đội tuyển sau thời gian vắng bóng vì chấn thương.

Tin khác

Xác nhận điều kiện thu nhập khi mua nhà ở xã hội như thế nào?

Xác nhận điều kiện thu nhập khi mua nhà ở xã hội như thế nào?

Bộ Xây dựng vừa trả lời về điều kiện mua nhà ở xã hội của người dân. Trong đó có việc xác nhận điều kiện thu nhập khi mua nhà ở xã hội.
Giá chung cư ở Hà Nội leo thang: Giấc mơ an cư dần xa tầm với

Giá chung cư ở Hà Nội leo thang: Giấc mơ an cư dần xa tầm với

Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến mặt bằng giá căn hộ chung cư leo thang chưa từng có. Giá bán trung bình đã vượt ngưỡng 75 triệu đồng/m2, thậm chí tại nhiều dự án mới, mức giá còn tiệm cận hoặc vượt 100 triệu đồng/m2. Điều đáng nói, không chỉ nhóm thu nhập thấp mà ngay cả người có thu nhập trung bình, cao cũng đang phải chật vật xoay sở để tiếp cận giấc mơ sở hữu nhà ở.
Giá bất động sản ổn định, thị trường chuyển mình tích cực sau "cơn sốt" cuối 2024

Giá bất động sản ổn định, thị trường chuyển mình tích cực sau "cơn sốt" cuối 2024

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 của Bộ Xây dựng cho thấy thị trường đã bước vào giai đoạn điều chỉnh và ổn định. Không còn hiện tượng tăng “nóng” như cuối năm 2024, giá bất động sản tại nhiều địa phương đã duy trì trạng thái ổn định hoặc tăng nhẹ, đặc biệt ở các khu vực có lợi thế về hạ tầng và pháp lý minh bạch.
Cảnh báo nạn “đào tạo chui” môi giới bất động sản hệ lụy cho thị trường

Cảnh báo nạn “đào tạo chui” môi giới bất động sản hệ lụy cho thị trường

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước hồi phục và bước vào một chu kỳ phát triển mới từ đầu năm 2025, lực lượng môi giới bất động sản cũng chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ.
Cần minh bạch, công bằng và hướng đến sử dụng hiệu quả đất đai

Cần minh bạch, công bằng và hướng đến sử dụng hiệu quả đất đai

Việc Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang hoàn thiện dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024, trong đó tập trung vào các vấn đề tài chính đất đai và cơ chế xác định giá đất, một lần nữa cho thấy quyết tâm của các cơ quan chức năng trong việc “mổ xẻ” những nút thắt cố hữu của thị trường bất động sản. Đồng thời, đề xuất đánh thuế nhà, đất không sử dụng cũng đang đặt ra một vấn đề then chốt: làm sao để tài nguyên đất đai thực sự trở thành động lực phát triển chứ không là công cụ đầu cơ, trục lợi.
Đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2024: Tập trung điều chỉnh giá đất và tài chính đất đai

Đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2024: Tập trung điều chỉnh giá đất và tài chính đất đai

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang hoàn thiện dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, trong đó tập trung vào các nội dung quan trọng liên quan đến tài chính đất đai và cơ chế xác định giá đất. Hiện dự thảo đang được xin ý kiến các bộ, ngành và đơn vị liên quan trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét.
TP.HCM: Hướng dẫn thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau hợp nhất

TP.HCM: Hướng dẫn thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau hợp nhất

Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) vừa có hướng dẫn thủ tục cấp phôi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sở hữu) nhằm tạo thuận lợi cho người dân sau khi hợp nhất và hoạt động mô hình chính quyền 2 cấp.
Xu hướng mới định hình thị trường bất động sản

Xu hướng mới định hình thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa đầu năm 2025 đã có nhiều biến động rõ rệt và đáng chú ý, phản ánh một giai đoạn chuyển mình với cả cơ hội và thách thức đan xen. Theo báo cáo mới công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường đang trong giai đoạn phục hồi và định hình lại với những xu hướng mới, buộc các chủ thể trong ngành cần sẵn sàng thích ứng và chủ động điều chỉnh chiến lược.
Giá xăng dầu hôm nay (17/7): Giá dầu thế giới tiếp đà giảm

Giá xăng dầu hôm nay (17/7): Giá dầu thế giới tiếp đà giảm

Hôm nay (17/7), giá dầu thế giới tiếp tục giảm khi tồn kho xăng và sản phẩm chưng cất tại Mỹ tăng mạnh. Cụ thể, giá dầu Brent ở mốc 68,06 USD/thùng, giảm 1,02%, giá dầu WTI ở mốc 65,88 USD/thùng, giảm 1,07%.
TP.HCM: Chấp thuận chủ trương đầu tư 14 dự án bất động sản trong quý II/2025

TP.HCM: Chấp thuận chủ trương đầu tư 14 dự án bất động sản trong quý II/2025

Trong quý II/2025, Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đã chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư cho 14 dự án nhà ở với tổng diện tích hơn 309.560,2 m², tổng mức đầu tư hơn 15.387,4 tỷ đồng.
Xem thêm
Phiên bản di động